2024.02.22
築30年のマンションは何年住める？購入する際の注意点などを解説
今住んでいる家が手狭になり、住みづらい間取りになると新しい家に引っ越すことを検討するでしょう。 結婚や子どもの出産を機に引っ越しするのであれば、家の購入を検討することも多いです。
家を購入したいけれど、子どもや将来のためにも家にかける費用は抑えたいという人は、中古マンションの購入はいかがでしょうか。 この記事では、なるべく費用を抑えて家を購入したいと思う人へのひとつの選択肢として、築30年のマンション購入について詳しく解説します。
目次
築30年のマンションは購入しても大丈夫？
築30年のマンションは購入しても問題ありません。 築年数が経つと、安全面を考えても長く住み続けられるのか不安になりますよね。もちろん購入を控えた方がよい中古マンションもありますが、条件を絞っていくこと、安全に住み続けることが可能なマンションも多く見つかります。
築30年でも十分長く住み続けられる
築30年のマンションでも長く住み続けられる可能性は十分高いです。国土交通省の調べによると「鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は120年」といわれています。 また、1981年には新耐震基準が施行され、以降に建築されたマンションであれば震度6〜7であれば倒壊しない設計となっています。築30年のマンションは、新耐震基準が施行された後に建設されたため問題ありません。
中古マンションの需要はなくならない
中古マンションは都市部を中心に需要はなくならないといわれています。 ライフステージの変化によって、将来家を手放す可能性もあるかもしれません。その際、築30年マンションを売れるのか不安になるでしょう。
現在の日本は、都市部を中心に人口が増加しています。しかし、都市部は土地面積が少なく、新しいマンションを建設できない問題が増えています。そこで、中古マンションを選択する人が増えています。 価格高騰も相まって、都市部の中古マンションの需要はなくならないといわれます。また、築25年を経過したマンションはその先は著しく価格が下がらないともいわれており、購入した値段とあまり変わらない値段で売却できる可能性があります。
築30年のマンションは購入に値する物件
築30年のマンションは、鉄筋コンクリートもしくは鉄筋造の物件を選ぶことをおすすめします。鉄筋コンクリートもしくは鉄筋造のマンションは、しっかりとした作りになっているので地震などの影響を受けづらいです。しかし、過去に地震の被害を受けていると脆くなっている部分がある可能性が高いので、購入前に確認しておきましょう。 また、管理がしっかりしている物件を選びましょう。管理がずさんな物件は、設備や物件自体のメンテナンスがきちんと行われていない可能性があります。公共部分の綺麗さやゴミ捨て場の様子などもしっかり確認ください。
築30年のマンションを購入する5つのメリット
築30年のマンションを購入するメリットは以下の5つが挙げられます。
1. 好条件の物件が多い
2. 費用が安い
3. 新耐震基準を満たしている
4. 管理状態を確認しやすい
5. 売却する際の値段が安定している
この5つについて解説します。
好条件の物件が多い
築30年のマンションは、好条件な物件が多いです。ここ数年、都市部では新築の建物を建築できる土地が少なくなってきています。 駅近や都心へアクセスがしやすい場所は、すでに開発されており、新築では駅近や治安がよいなど、自分の希望に合う物件が見つからないことが多いです。 すでに建築されているマンションであれば、駅近など好条件な物件を見つけやすいです。
費用が安い
築30年マンションは中古のため費用が安くなります。築25年を超えると、新築の半額以下になる物件もでてきます。なるべく費用を抑えて家を購入したいという人にはメリットになるでしょう。 また、都市部から離れるほど安くなるため、郊外のマンションを選択することで費用を抑えられます。費用を抑えられた分、子どもの教育費や貯金に回したり、マイカーの購入を検討するなど、余裕を持った資金繰りができます。
新耐震基準を満たしている
1981年6月に施行された新耐震基準では「震度6〜7程度の地震で崩壊・倒壊し無い」という基準があり、築30年のマンションは新耐震基準を満たしています。 地震大国ともいわれ地震の発生が多い日本で、新耐震基準はマンションを購入する際の基準の一つにもなります。
管理状態を確認しやすい
築30年のマンションは管理状況を確認しやすいです。築年数が経過しているため、管理が行き届いていないマンションでは外観や共用部分になんらかの劣化が見られます。 物件見学の際には、マンションの外観から共用部までくまなくチェックしましょう。 多くのマンションでは、およそ12年に1度大規模な修繕が行われています。物件を購入する際には、大規模修繕がいつ行われたか、またどういった工事が行われたかなども確認しておきましょう。
売却する際の値段が安定している
マンションは新しい物件の方が高く売却されます。新築時が最も高く、築20〜25年で約半分にまで下落しますが、その後の価格の下落は緩やかです。築30年のマンションは、売却時にもほとんど金額が変わらないこともあります。 また、新耐震基準を満たしているため、安全性も問題ないマンションが多く、駅近など条件がよい物件であれば、さらに価値が下がりにくいです。住環境のよいマンションを購入すると売却する際の金額も安定しています。
築30年のマンションを購入する5つのデメリット
築30年マンションは、建築から時間が経っているためデメリットももちろんあります。 主なデメリットは以下の5つが挙げられます。
1. 維持管理が行き届いていない物件がある
2. 売却するのが難しくなることがある
3. 入居直後に大規模修繕が始まることがある
4. 管理費（共益費）や修繕積立金が高くなる可能性がある
5. リフォーム費用がかかることがある
この5つについて解説します。
維持管理が行き届いていない物件がある
経年劣化により壊れている部分の修繕がされていないことがあります。ほかにも共用部分が荒れていたりすることもあります。このような場合には、管理が行き届いていないマンションだと判断し、購入は避けましょう。
売却するのが難しくなることがある
築年数が経つほど売却することが難しくなります。一定年数経過したマンションは売却金額が安定しているとはいえ、築年数が経つにつれ物件の価値が徐々に下がってしまうため、売却が難しくなることもあります。 いずれ売却することを考えているのであれば、駅近など好条件な物件を選びましょう。
入居直後に大規模修繕が始まることがある
多くのマンションではおよそ12年に1度大規模修繕が行われます。引っ越しのタイミングによっては、大規模修繕により日中の騒音などで住みづらさを感じることがあります。 また、大規模修繕により修繕費が高くなることもあるため、購入前には大規模修繕のスケジュールや、修繕費に変化はないか確認しておきましょう。
管理費（共益費）や修繕積立金が高くなる可能性がある
管理費や修繕積立金は、値上がりしています。家のローンとは別に、月々に支払う費用が増えてしまうためデメリットともいえるでしょう。 しかし、管理費や修繕積立金はマンションを管理するために使われているお金です。しっかり管理されているマンションは過ごしやすいだけでなく、資産価値も下がりにくいというメリットがあります。
リフォーム費用がかかることがある
築30年のマンションは内装が古かったり、現代の生活スタイルに合わない内装の場合があります。とくにトイレやお風呂などの水回りはリフォームしてから入居したいと思う人が多いです。 フルリフォームしようと思うと数百万〜数千万かかることもあるため、築30年のマンションの購入時にはリフォーム費用がかかることも考慮したうえで物件を選びましょう。
築30年のマンションを購入する際のチェックポイント
築30年のマンション購入には、メリットだけでなくデメリットも存在します。しかし、デメリットもきちんと理解したうえで探せば、きっとよい物件に出会えるでしょう。 そこで、築30年のマンションを購入する際のチェックポイントを解説します。
管理状態
築30年のマンションを購入する際には、大規模修繕が行われているかなど管理状態をしっかり確認しましょう。 大規模修繕は、経年劣化によって傷んだ箇所を修繕することで、居住の快適性を取り戻すだけでなく、マンションの資産価値の維持にもつながります。
また、物件見学時には共用部が綺麗かどうかも確認しておきましょう。共用部が綺麗かどうかは定期的にメンテナンスをしているかの指標の一つになります。
建て替え計画の有無
築30年の分譲マンションは「建物が古くなってしまったから建て替えてほしい」という住民の要望によって建て替えることがあります。建て替えの際は住民からの修繕積立金のほかにもお金を多く徴収して行われます。 また、建て替えの際には一時的に引っ越さなければなりません。物件購入時には、今後建て替えの計画があるかどうかも確認しておきましょう。
リノベーションのしやすさ
築30年のマンションは、自分の好みや住みやすさのためにリノベーションすることを前提に購入することが多いです。 物件を購入する際はリノベーションしやすい物件かどうかも事前に確認しておきましょう。
とくに壁式構造といわれる建物は、間仕切り壁を取り除けないため、間取りが変更できません。また、物件によっては水回り部分の床に配管を通していることもあり、 その際は配管が移動できず、大幅な水回りのリノベーションができないことが多いです。 リノベーションをしたいと思っている人は、できる物件であるかどうかを事前に確認しておくことをおすすめします。
大規模修繕の履歴や計画
国土交通省では、外壁塗装はおよそ12年に1度のペースで、設備はおよそ15年に1度のペースで大規模修繕することを目安としています。しかし、なかには大規模修繕していない物件もあり、修繕の履歴や計画があるかどうかを確認することは管理が十分に行われているかの指標になります。 大規模修繕が定期的に行われていないことで、マンションの建て替え計画につながることもあります。そうなれば毎月の修繕費のほかにも余分に支払う高額な費用がかかる可能性もあります。
修繕積立金の金額
毎月かかる修繕積立金の金額は物件購入時のチェックポイントの一つです。修繕積立金が少額すぎると大規模修繕時にしっかり修繕されなかったり、工事の直前に多額の積立金が追加される可能性があります。 国土交通省のガイドラインでは、10階建ての中規模マンションの場合は、8,400〜1万5,900円が目安とされています。修繕積立金が適切かどうか確認してから、マンションの購入を検討してください。
築30年のマンションを購入するならリノベーションを前提に
築30年も経っているマンションは、古くなってしまった内装や前に暮らしていた人の生活感が残ってしまっているものが多いです。しかし、これらの問題はリノベーションすることで解決できます。 リノベーションは、既存の建物に新たな機能や価値を加えるものです。部屋数の変更や収納を増やす、キッチンの場所変更なども可能なため、自分の理想の間取りや住まいを実現できます。 リノベーションを前提に、中古マンションを探すのであれば、物件選びの条件や確認すべきポイントも異なってきます。
築30年のマンションをリノベーションする際のポイント
築30年マンションのリノベーションをしたいと考えているのであれば、リノベーションができる範囲やできることを事前に確認しておくことが大切です。 以下では、リノベーションする際に気をつけることについて解説します。
リノベーションできる範囲を確認する
リノベーションは行ってよい範囲と行ってはいけない範囲があります。マンションには所有者個人が専用で使える専用部分と、ほかの住居者と一緒に使うこととなる共有部分があります。 専有部分は、部屋の内装全般や天井、浴槽、トイレなどで、この部分はリノベーションが可能です。共有部分は、構造自体や配管を通すスペース、サッシ、バルコニー、外側の玄関ドアなどで、この部分はリノベーションができません。
リノベーションできる範囲はマンションによって細かく設定されることもあります。リノベーションしたいと考えている人は、物件を探す時点で担当者に伝えておきましょう。
マンションの建築構造を確認する
マンションの建築構造には、ラーメン構造と壁式構造があります。
ラーメン構造
ラーメン構造は、梁と柱で造られた構造で、耐力壁がありません。ラーメン構造はリノベーションができ、家族の生活に合わせた間取りに変更できることがメリットです。
壁式構造
壁式構造は、4枚の耐力壁と床、天井の6面で構成される骨組みです。耐震性の高い構造となるメリットの一方で、耐力壁を取り払えない構造となっており、リノベーションできないという点ではデメリットであります。
配管設備の状態を確認する
一般的な配管設備は、20〜30年で寿命を迎えるといわれています。配管が破損していると水漏れやガス漏れの恐れがあり大変危険です。 築30年のマンションは配管設備が寿命を迎え始めている可能性があります。住み始めてすぐに配管を交換しなければならないこともありますので、マンションの購入前に配管設備の状況は確認しておきましょう。 また、配管がコンクリートに埋め込まれている場合は、配管設備の工事が困難となります。こういったこともあるため、配管設備の状態は入居前の確認が大切です。
築30年のマンションをリノベーションする費用
築30年のマンションをリノベーションするには、それなりの費用がかかります。あらかじめ、リノベーション費用を確認しておきましょう。
フルリフォームの費用
築30年のマンションのフルリフォーム費用は約800万〜1,200万円といわれます。床面積1m2あたり約15万円が目安のため、物件の広さによっても大きく異なります。 内装を解体して間取りを変更する場合には、さらに費用がかかることもあり、費用はあくまでも目安です。
水回りリフォームの費用
水回りの費用はリフォーム業者によって変わってきますが、おおよそ下記のとおりだといわれています。
● キッチン：50万円〜300万円
● お風呂：100万円〜250万円
● トイレ：15万円〜30万円
● 洗面台：10万円〜30万円
● 給湯器：10万円〜40万円
これらもあくまでも目安であり、設備のグレードなどにより費用は大きく異なります。
築30年のマンションのリノベーション例
築30年のマンションのリノベーションは一体どんなことができるのでしょう。いくつかリノベーションの例を挙げますので、リノベーションを検討している人は参考にしてみてくださいね。
断熱リフォーム
断熱リフォームのメリットには、冬は暖房をつければすぐに暖まるという点や、窓からの冷気を感じない、窓が結露しにくい点が挙げられます。断熱リフォームのメリットは冬だけではなく、夏場の冷気も逃げません。 最近では、電気の価格高騰が多くの家計を圧迫しています。リフォームする際の金額負担はありますが、断熱リフォームすることで暖房やクーラーの消費電力を抑えられるため、長期的に見て金銭的な負担は少なくなります。 また、省エネリフォームには補助金が出ることもあります。補助金は物件や自治体によっても異なるため、確認しておきましょう。
間取りの変更
リノベーションでは、自分好みの間取りに変更できます。 たとえば、元の物件のリビングが狭いなと感じているのであれば、部屋をひとつ減らしてリビングを広くしたり、子どもの数に合った部屋を作ったり、注文住宅のような理想の住まいが実現できるでしょう。 家族に合った間取り変更は、家での過ごしやすさにもつながります。
和室を洋室に変更
和室の畳は家具で傷つきやすく、また湿気に弱いため定期的に管理しなければなりません。そのため、和室から洋室への変更が増えています。 また、年齢を重ねても同じ家に住み続けるのであれば、怪我や病気で身体が不自由になる可能性もあります。布団やちゃぶ台を使う和室よりも、 ベッドや机を使える洋室の方が生活しやすくなるため、将来を見越して洋室にリノベーションしておくことを検討する人も増えています。
水回り・配管の刷新
水回りはとくに古い印象を受けやすくなる箇所でもあります。また配管設備は20〜30年が寿命といわれているため、築30年のマンションでは配管が寿命を迎えている可能性があります。 マンションの購入時に配管交換がされていない場合は、リノベーション時に水回りや配管を刷新しましょう。水回りや配管設備を刷新することで、今後20〜30年は水漏れなどの配管設備の不具合を心配することなく過ごせます。
リノベーション業者の選び方
築30年マンションをいざリノベーションしようと調べてみると、リノベーションできる業者がたくさんいることがわかります。 以下では、たくさんのリノベーション業者の中から自分に合ったリノベーション業者を選ぶコツを解説していきます。
実績が豊富な業者を選ぶ
実績が豊富であるかは業者を選ぶうえでの一つのポイントです。実績は業者のホームページやカタログなどで確認ができます。 施工実績やデザインコンテストの受賞歴など第三者から評価されたものがあるとよりわかりやすい指標になります。 デザイン性の実績も大切ですが、施行期間や限られた期間でも丁寧な業務を行っているか、施工事例の内容もしっかり確認しましょう。 施工期間は購入したマンションで暮らせないので、今住んでいる家と二重家賃が発生することがあります。いくら丁寧な作業でも長期間に及んでしまうとなかなか入居できません。
アフターサービスが充実している業者を選ぶ
リノベーションしたあと生活していると、何か不具合が生じることがあります。子どもが壁紙や床を傷つけてしまったなどの不具合に備えて、アフターサービスが充実している業者を選びましょう。 アフターサービスの中でも重要視すべきことは、アフターサービスの対象期間の長さやサービス可能エリアについてです。アフターサービスが短期間であったり、 適応されないエリアの場合はアフターサービスが受けられないこともあるため、事前に確認しておきましょう。
希望する施工内容が得意な業者を選ぶ
まずリノベーションするときの優先順位を決め、その優先順位の上位内容が得意な業者を選びましょう。 たとえば、デザイン性を優先するのであればデザイン性に強い業者など、それぞれが得意とする施工内容が業者ごとにあります。ホームページや施工事例などを確認し、自分の希望とマッチした業者を探すようにしましょう。
必要に応じてこまめに打ち合わせしてくれる業者を選ぶ
リノベーションの業者を選ぶ際にはこまめに打ち合わせをしてくれるところを選びましょう。多額のお金を投じて実施するリノベーションです。しっかり自分の理想を叶えてくれる業者と、理想の家を作っていきたいですよね。 自分が出せる予算の中から、理想の家をつくれるように、しっかり打ち合わせしてくれる業者を選びましょう。
物件探しから手伝ってくれる業者を選ぶ
リノベーションの最初の壁になる物件探しから手伝ってくれる業者を選びましょう。築30年のマンション全てがリノベーション可能の物件ではなく、可能な物件を自分で探し出すことは大変です。 また自分の中で行いたいリノベーションがあっても、建築法や耐久性の面から行うことが可能かどうかは業者への確認が必要となります。 物件探しから手伝ってくれる業者を選べば、物件探しからリノベーションまで一貫した業者で行え、スムーズに話を進めやすいです。
相談しやすい業者を選ぶ
リノベーションしていく中で、細かい部分も含めてリフォーム業者にさまざまな相談をしていくことになります。リフォーム業者のなかには、高圧的な態度の業者やこちらが理解できていないのにどんどん話を進めていってしまう業者があるので、そういった業者は避けましょう。 相談しやすい業者を選ぶことは、リノベーションするうえでとても大切なことです。人によって相談しやすい業者は違うので、相性のよい業者を見つけるためにもまずは電話や窓口で相談してみましょう。
横浜・川崎でおすすめのリノベーション業者
横浜・川崎エリアでリノベーション業者をお探しの方はぜひRE:daysにご相談ください。 弊社では相談からリノベーションの実施までワンストップで行っており、確かな実績と価格の安さに定評があります。そのため、築30年のマンション購入からリノベーションまで行いたい人にはおすすめです。
費用を抑えたリノベーションが可能
過剰な広告費やショールームを置かないことで、宣伝に対する費用を抑えることを徹底して行っています。そのため低価格でのリノベーションを提供できるようになっています。
1,500件以上の豊富な実績
運営会社の株式会社建新では約1,500件という数多くのリノベーション実績があります。数多くの実績がございますので、安心してご相談くださいませ。
無料個別相談会で気軽に相談できる
無料個別相談会では、物件購入や資金、リノベーションにまつわる疑問などさまざまな質問を受けつけています。リノベーションする際の不安点を無料相談会で減らした状態から、リノベーションの検討ができます。 無料個別相談会では、気軽にさまざまな相談ができるため、リノベーションすべきか悩んでいる状態でも相談可能です。
まとめ
新築のマンションのみで購入を検討すると選択の幅が狭まってしまいがちです。築30年のマンションは新耐震基準を満たしているため、耐震面の不安も少なく、管理がしっかりしているマンションであればより安心して暮らせます。 ただ、築30年経過していれば、水回りなどが老朽化していることもあり、リノベーションを前提として購入することが多いです。 リノベーションには費用がかかりますが、間取りを自由に変更できるなど注文住宅と同様に自分に合った家を実現できます。
